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作者:丁公 來源:原創 發布日期:08-22

風投鐵架_關于2019年的中國樓市,住建部這樣說!

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    “小白愛問財”是我的輔助號,請大伙一定要關注我這個號,未來我會把在本號不便發表的干貨文章放在這里,供大家學習交流。  12月24日,住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議,總結2018年工作,同時提出了2019年工作總體要求和重點任務。在談到2019年重點抓好的十個方面工作時,有以下亮點受到關注。  一、住建部:繼續保持調控政策的連續性穩定性,加強房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房,強化輿論引導和預期管理,確保市場穩定。  點評:  1、本次會議最大的亮點是強調了“繼續保持調控政策的連續性穩定性”,大家都知道,2019年經濟下行壓力還是比較大的,本月菏澤、珠海、廣州、杭州等城市在樓市限制方面也所調整,基于此,有分析認為2019年的房地產調控可能會有所放松,但本次住建部的表態無疑給了大家一個定心丸,即調控政策是穩定的。  我認為,本次會議釋放一個信號是調控政策要“穩”,同時市場也要“穩”,那么如何做到“穩”呢?即加強房地產市場供需雙向調節,房價上漲壓力大的城市要增加土地供應,確保房價不出現過快上漲。當然,既然是穩,就不可能出現大漲大跌,那么如果房價出現明顯的下跌趨勢時,需求端也會有調節。  2、“改善住房供應結構”應該是說壯大租賃市場規模,眾所周知,在我國房地產三大市場(商品房市場、租賃市場、保障房市場)當中,租賃市場是偏弱的,12月23日,建行董事長田國立在一次講話中說的一句話讓我印象非常深刻,他說:  美國是發達國家,城鎮三分之一的人是租房,德國40%甚至更多的人是租房,這些市場房地產很難炒起來,但在中國最多只有10%的人租房。  3、“支持合理自住需求”,這是本次會議的提法,而去年的會議是這樣說的:“針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”。看懂了嗎,去年是“滿足首套剛需”,今年是“支持合理自住需求”,顯然相比去年,今年政策對于用來住的、不是炒的購房群體來說應該會給予更大的支持力度。  4、“堅決遏制投機炒房”,這就說明即使在經濟下行壓力這么大的情況,國家也并不希望通過激活樓市來提振經濟。確實,目前的市場情況下也不宜讓房價過快上漲,11月份,央行發布《中國金融穩定報告(2018)》就提到:  近年來房地產業高杠桿發展模式和房價過快上漲并存,房地產行業風險有所上升,相關風險可能通過多種渠道影響金融體系,須予以高度關注。  二、住建部:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制,堅決防范化解房地產市場風險。  點評:這個比較大的看點是“防范化解房地產市場風險”,那么房地產市場風險有哪些呢,我認為既有上漲得太快的風險,也有突然出現大跌的風險。前者表現在房地產信貸占比過高、部分居民違規加杠桿購房、部分房地產企業債務率過高。而后者表現在房價突然大跌后,給金融體系帶來的巨大麻煩。  三、堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任,加強市場監測和評價考核,切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。  點評:從中可以看出明年的主基調是“穩”,穩地價穩房價穩預期。  四、住建部:人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地,加快推進租賃住房建設,切實增加有效供應。  點評:大家都知道,今年房租的話題非常受關注,一方面上述城市房價高,買不起房。另一方面如果房租也高那確實很頭疼。本次會議提到“特大城市和大城市要積極盤活存量土地”,這就說明這些城市土地供應主要是利用存量的為主。不過會議也提到“繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作”,此前已經有多個熱點城市獲批利用集體土地建設租賃住房試點,考慮到集體土地的地價成本很低,如果多一點集體土地入市,對降房租肯定是有作用,當然這取決于數量的多少。  四、住建部:深化住房公積金制度改革,研究建立住宅政策性金融機構,加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度,全面提高住房公積金服務效能和管理水平。  點評:這里的看點是“研究建立住宅政策性金融機構”,建立住宅政策性金融機構的構想也不是第一次提出了,但是本次寫在明年的重點工作里還是值得關注。  所謂住宅政策性金融機構簡單說就是專門成立一家或多家專門從事房貸業務的金融機構,區別于現在房貸模式,目前國內居民的貸款方式主要分為兩類,一是公積金貸款,二是商業貸款,前者是政府旗下的單位負責管理和發放,優點是利率不算高,但普及性不高。商業貸款雖然普及性高,但利率卻不低。建立住宅政策性金融機構的目的就是為了支持中低收入家庭購房,讓他們有能力買房,有條件買房。  目前,住宅政策性金融機構運營方面比較成熟的是美國的“兩房”(房利美和房貸美),他們是怎么操作的呢?  比如A在銀行1申請100萬的房貸,貸款期限是20年,也就是銀行1需要20年的時間才完全收回100萬的房貸(以4.9%利率算的話,到期全部本息和是157萬左右)。“兩房”要做的就是從銀行1手中以某一價格購買這筆房貸資產,比如110萬。那么銀行1就可以提前回收了這筆款項,“兩房”拿到這個房貸資產后,進行重組打包,投資到股市或債市等市場進行交易,增強了流動性。對商業銀行而言既轉移了風險,又增加了流動性,有利于降低房貸成本,同時在政府引導下為低收入人群提供購房資金。本文首發于微信公眾號:小白讀財經。文章內容屬作者個人觀點,不代表網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    

     (責任編輯: HN666)

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